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    买学区房学位被占 法院判卖方返还定金

    更新时间:2020-06-02    点击次数:4230次    文章来源:河南科技报


    为孩子的学习成长找一个良好的环境,是很多家长的心愿。古有“孟母三迁”,今有买学区房择校而居。但是,签了买房合同付了定金后,却发现学位已经被卖家优先占用,买家能否选择毁约并拿到违约金?日前,浙江省宁波市慈溪市人民法院杭州湾新区法庭就审理了这样一起案件,最终判决双方签订的《房地产买卖居间合同》解除,卖方刘某夫妇在判决生效后7日内返还陈先生60万元定金,对于违约金的诉请未予支持。
    买学区房却被卖方优先占了学位
    从杭州市前往宁波市杭州湾新区工作的陈先生,打算在当地买套学区房,过几年让孩子转学就读。精挑细选后,他看中了某小区的一套二手房,附近就有一所他认为不错的小学。
    2018年7月1日,陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定:刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生,合同签订日陈先生支付定金10万元,合同签订后10日内再支付50万元定金;双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同;刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日;刘某夫妇收到全款后按每月2000元支付陈先生租金;刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。
    这份合同签订后,陈先生按约支付了60万元。在正式买卖合同签订前,刘某夫妇告知陈先生,需要使用该房屋权证为自家孩子进行入学登记。对此,陈先生表示,只要后期不影响他家孩子就读就没事,并同意刘某夫妇从中介处拿走房屋权证。
    之后陈先生打听到,原房主如有孩子已在相应小学就读的情况下,可能影响新迁入房主孩子顺利入读。这下他坐不住了,赶紧找刘某夫妇商量,结果双方发生争议。
    陈先生认为,刘某夫妇的孩子占了学位,他的孩子将不能就读理想小学,买这套房子的价值已不存在,故不愿意再签订正式房屋买卖合同并办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此进行多次协商,均未达成一致意见。
    2019年8月,刘某夫妇起诉陈先生。随后,陈先生提出反诉。同年10月,法院对两起案件进行了合并审理。
    法院判决双方解除合同
    法庭上,双方均认为交易难以为继,同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但双方均主张对方违约,要求对方支付23万元违约金。
    经过查看双方提交的材料,法官发现,对于子女入读相应学区这个事,双方并未作出明确的书面约定。随后,法官又向相关教育主管部门进行了调查,得知刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读,陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。相关教育主管部门表示,这只是目前的招生政策,后期政策也存在调整的可能
    最终,法院判决,双方签订的《房地产买卖居间合同》解除,刘某夫妇在判决生效后7日内返还陈先生60万元。双方各主张对方支付违约金23万元的诉请,法院均不予支持。判决后原、被告双方均未提出异议,目前该判决已经发生法律效力。
    购买学区房应全面了解入学政策
    本案审理法官表示,涉案《房地产买卖居间合同》虽然明确了买卖价款等主要买卖条件,但双方在合同中也表明了尚需签订新的正式合同,故应当认为双方之间系预约合同关系。在签订该预约合同后,双方均负有进一步达成正式买卖合同的磋商义务。当事人未能签订本约,并不能直接认定其违约,而应审查本约未能签订是否可归责于一方当事人。
    本案合同签订后,涉案房屋发生了变化,即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定,但涉案房屋的上述变化对于购房者而言属于重要事项。陈先生以此为由拒绝签订本约,不应直接以此认定其存在违约。
    本案中,上述事实的发生经过双方磋商,故应审查双方对该事件的发生是否存在过错。刘某夫妇的行为事先取得过陈先生同意。同时,根据调查,陈先生子女并非完全无法入学,只是顺位下滑,而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向,因而也不能直接认定刘某夫妇存在违约。
    法官提醒,目前各地的学位政策各有不同,家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房屋是为了获得学位,在购房合同中应明确购房目的,并保证学位没有被占用,必要时需固定好和卖家或者中介的聊天内容,以更好地维护自己的权利。(浙 法)